Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario Nº 13 – 11 de marzo de 2021

Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario Nº 13 – 11 de marzo de 2021

 

Por Jorge C. Resqui Pizarro

 

Pasada una feria atípica, que nos deparó un rebrote de la pandemia de Sars-Cov 2, y ya en plena actividad (dentro de lo posible que nos permite la “nueva normalidad” por la trajinamos), nos reencontramos gustosamente con nuestr@s lector@s para arrimarles la primera edición del año del Suplemento que nos convoca.

 

Los aportes

 

El Dr. Zumpano, como siempre, nos trae novedades de su cosecha intelectual. Ahora, se adentra en la relación jurídica entre los contratistas y los consorcios de copropietarios, sus diversas vertientes, la implicancia hacia los terceros y el entramado normativo que la sostiene.

 

En su segundo aporte, transita una temática no tan frecuente: el análisis de las características e importancia de la prueba técnica pericial propuesta como anticipada para dilucidar los daños ocasionados y la proveniencia de los mismos.

 

Nos ocupamos en este número de volver sobre las asambleas consorciales a distancia, a través de un somero estudio de derecho comparado con lo normado a este respecto en la República de Colombia. El instituto, sin dudas, resulta apasionante para los operadores jurídicos de la especialidad, tanto por su actualidad cuanto por sus efectos en el ámbito de la propiedad horizontal.

 

Los contratos de locación siguen generando novedades y debate. Ahora, en una separata especial, abordamos la reciente reglamentación de la registración de los contratos de acuerdo a lo dispuesto por el art. 16 de la ley 27.551, por conducto de la Resolución General AFIP 4933/2021. Aquí, reproducimos artículos del Dr. Abatti (h) y la Dra. Rocca, así como también uno de esta Dirección y compartimos un video explicativo. Como trabajo inédito, agregamos un breve ensayo del Dr. Rizzi (con el que, justo es exponerlo, no compartimos muchos de sus asertos), que entendemos llama a la discusión en lo referido a qué contratos de locación se encuentran comprendidos en la iniciativa.

 

Se acompaña, también, más de una veintena de sentencias - en su gran proporción de los últimos meses - que no solo provienen de los fueros civil y comercial capitalino, sino además de la Cámara Nacional del Trabajo, la Corte Federal, la Suprema Corte bonaerense y de otros tribunales del interior. Los tópicos que aborda la jurisprudencia seleccionada son numerosos y, seguramente, serán de utilidad para los estudiosos como para los colegas que asesoran y litigan.

 

De igual forma colectamos la legislación y la normativa (nacional y local): la más preeminente desde nuestra última entrega de diciembre pasado hasta la fecha.

 

Para finalizar, un ppt referido al órgano consorcial Consejo de Propietarios, la Prehorizontalidad y los Seguros en la PH, destinado, sinópticamente, a la práctica profesional.

 

La información y la opinión

 

Usualmente, orientamos esta segunda parte del editorial del Suplemento a la información y comentarios del ámbito de labor de los abogados y otros profesionales que operan en el conocido como “mercado inmobiliario” y la industria de la construcción.

 

En ocasión del número anterior del suplemento (10/12/2020), pregonamos: “Solo resta sostener la esperanza y confiar en que las políticas públicas activas con la participación de la inmensa mayoría de los sectores productivos del ámbito privado provoquen el cambio copernicano y virtuoso, que facilite el salto de calidad”.

 

En el sentido arriba indicado, en fecha 24/02/2021, el Senado de la Nación convirtió en ley 27.613 (aun no promulgada) el proyecto conocido como “blanqueo para la construcción”, consistente en incentivos tributarios para el sector, por el que se exime del impuesto de Bienes Personales a las inversiones destinadas a la construcción de inmuebles nuevos durante dos años, al otorgar un crédito fiscal para computar contra este impuesto igual al 1 % del monto invertido.

 

Asimismo, la flamante norma implementa el Régimen de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda, destinado a promover el desarrollo o inversión en proyectos inmobiliarios realizados en el territorio de la República Argentina.

 

Según su texto, se entenderá por proyectos inmobiliarios a aquellas obras privadas nuevas que se inicien a partir de la entrada en vigencia de la ley mencionada (construcciones, ampliaciones e instalaciones, entre otras) y que, de acuerdo con los códigos de edificación o disposiciones semejantes, se encuentren sujetos a denuncia, autorización o aprobación por autoridad competente.

 

Quedan comprendidas dentro de la definición de obras privadas nuevas aquellas que a la fecha de entrada en vigencia de esta ley posean un grado de avance inferior al 50 % de la finalización de la obra.

 

También, se exime del impuesto sobre los bienes personales al valor de las inversiones en proyectos de inversión inmobiliaria realizados hasta el 31 de diciembre de 2022 inclusive.

 

Se establece que podrá computarse como pago a cuenta del impuesto sobre los bienes personales el equivalente al 1 % del valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios definidos en esta ley según las pautas que se especifican para cada caso.

 

Por otra parte, dispone que los titulares de inmuebles o de derechos sobre inmuebles gozarán del diferimiento del pago del impuesto a la transferencia de inmuebles de personas físicas y sucesiones indivisas en el caso de desarrollo de proyectos inmobiliarios, en los supuestos según las pautas que se especifican.

 

En lo referido al impuesto a las ganancias, las personas humanas, sucesiones indivisas y los sujetos establecidos en el artículo 53 de la ley correspondiente a este tributo, podrán declarar de manera voluntaria ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) la tenencia de moneda extranjera y/o moneda nacional en el país y en el exterior dentro de un plazo que se extenderá desde la fecha de entrada en vigencia de esta ley y hasta transcurridos 120 días corridos, ambas fechas inclusive.

 

La tenencia de moneda extranjera y/o de moneda nacional en el país y en el exterior, que se exteriorice en los términos de este régimen, es aquella que no hubiera sido declarada a la fecha de entrada en vigencia de esta ley, de acuerdo al procedimiento que a esos fines establezca la AFIP.

 

Los fondos incluidos en la declaración voluntaria de la moneda extranjera y/o moneda nacional deberán depositarse en una Cuenta Especial de Depósito Cancelación para la Construcción Argentina CECON.Ar en alguna de las entidades comprendidas en la ley de entidades financieras, en la forma y en los plazos que establezcan la AFIP y el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

 

Los fondos declarados deberán afectarse únicamente al desarrollo o la inversión en los proyectos inmobiliarios en nuestro país.

 

De este modo, queda comprendida la moneda que se encuentre depositada en instituciones bancarias, financieras u otras del exterior sujetas a la supervisión de los bancos centrales u organismos equivalentes de sus respectivos países y/o comisiones de valores, u organismos equivalentes que tengan asignada la supervisión bancaria o bursátil que admitan saldos inscriptos en cuentas de instituciones bajo su fiscalización, o en otras entidades que consoliden sus estados contables con los estados contables de un banco local autorizado a funcionar en la Argentina.

 

Dichas instituciones deberán estar radicadas en países que cumplimenten normas o recomendaciones internacionalmente reconocidas en materia de prevención de lavado de activos y financiación del terrorismo.

 

Para los que blanqueen su dinero, se establece un impuesto especial de 5% para quienes declaren los fondos dentro de los primeros 60 días; de 10% para los que lo hagan hasta el día 90; y de 20% para quienes lo hagan más adelante.

 

Esto fue recibido con satisfacción por distintos actores de sector, en especial aquellos referentes de los desarrolladores e inversionistas del mundo de la construcción. Estiman que estas medidas tendrán un efecto positivo y esperan que se exterioricen unos 5.000 millones de dólares.

 

El titular de la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO), Iván Szczech, sostuvo que “tenemos como grandes motores para 2021 una mayor asignación de fondos en el presupuesto nacional y el repunte de la inversión privada” y a eso agregó “a partir de las leyes sancionadas, sumado al bajo costo en dólares de la construcción, el sector privado puede llegar a ser una gran fuente para movilizar a nuestra industria”.

 

En esa línea, resaltó que “existe en la actualidad un plan de vivienda muy ambicioso y positivo por parte del Estado, que busca federalizar el movimiento de las economías. La infraestructura y la vivienda serán las grandes apuestas para la inversión pública, con el acceso a los servicios básicos. Además de todo esto, se prevén las inversiones privadas”.

 

Precisamente, los resultados de la encuesta de impacto Covid-19 de la citada entidad, arroja como algunas de sus más destacadas conclusiones: (i) De las obras con contrato vigente al 31 de enero de 2021, el 69% están con desarrollo normal, el 15% con recepción provisoria, el 7% están demoradas y otro 7% están paralizadas. La proporción de obras con desarrollo normal se mantiene semejante a la onda anterior; (b) En enero de 2021 el 58% de las empresas presentaron presupuestos u ofertas de obras públicas y el 40% para obras privadas; (c) Sólo el 23% tuvo adjudicada una obra privada y el 18% alguna obra pública, hubo una leve baja respecto del mes anterior; (d) Sólo el 10% de las empresas tuvo en enero de 2021 personal suspendido bajo convenio con la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina (UOCRA), en el caso del personal bajo ley 20.744, solo el 6% de las empresas indicó que tuvo personal suspendido. Ambos son valores semejantes a los del mes anterior; (e) En lo relativo a las expectativas del sector durante febrero a 3 meses vista, el 45% espera que la actividad aumente, el 29% que se mantenga igual y tan solo el 11% creé que la actividad disminuirá. Las expectativas de mejora son mayores que la del mes anterior y se registran 4 meses consecutivos de incremento.; (f) En relación a las medidas tomadas por el gobierno para incentivar la actividad de la construcción, el 30% cree que son buenas o muy buenas, el 40% regulares y el 22% malas. La evaluación de las medidas tomadas ha mejorado respecto del mes anterior y se observa por primera vez en 9 meses un resultado neto positivo (neto de 8pp) [1]

 

El Grupo Construya, paralelamente, en su Índice Construya (IC), que se elabora mensualmente desde 2002, registró una suba del 8,17 % desestacionalizada con respecto a enero último.

 

Asimismo, los despachos de insumos de las empresas del Grupo se ubicaron 25,20 % por encima de los registrados en el mismo mes del año anterior. En tanto, en el primer bimestre del año el Índice Construya acumuló una suba del 24,6% en comparación con el mismo período del año anterior.

 

“Febrero reafirma la recuperación del sector de los materiales de la construcción post cuarentena, hecho que acompaña de alguna manera el aumento de construcción empujado por la baja reflejada en dólares de los costos”, destacaron.

 

El índice mide la evolución de los volúmenes vendidos al sector privado de los productos para la construcción que fabrican las empresas líderes que conforman el Grupo Construya: ladrillos cerámicos, cemento portland, cal, aceros largos, carpintería de aluminio, adhesivos y pastinas, pinturas impermeabilizantes, sanitarios, calderas y sistemas hogareños y centrales de calefacción, grifería y caños de conducción de agua, pisos y revestimientos cerámicos[2]

 

Con relación a febrero del año anterior el costo en dólares para construir un m2 de un edificio, es inferior en un 12 % y representa la mitad con relación a los máximos anotados en 2017, según refleja el medio Reporte Inmobiliario[3]

 

Es de consignar, además, que por la Resolución General 882/2021 (publicada en el BO el 12/02/2021), la Comisión Nacional de Valores (CNV) incorpora una nueva sección, ‘Productos de inversión colectiva para el desarrollo inmobiliario constituidos en los términos del artículo 206 de la Ley N° 27.440’, al Titulo V. Productos de inversión colectiva. Productos de inversión colectiva para el desarrollo inmobiliario. De esta manera se incorporan las condiciones y requisitos que deberán cumplir Fondos Comunes de Inversión Cerrados (FCIC) y los Fideicomisos Financieros (FF) constituidos conforme lo dispuesto en el art. 206 de la Ley N° 27.440. Explican en un comunicado que ambos vehículos de inversión tienen el objetivo de fomentar desarrollos inmobiliarios de viviendas, créditos y valores hipotecarios para poblaciones de ingresos medios y bajos. En lo referido a la conformación del patrimonio específico, estos FCIC y FF deberán dar inicio a las inversiones específicas en un plazo máximo de 365 días corridos desde la fecha de emisión y exigen a tales efectos, la afectación de al menos un 25% de los fondos resultantes de la colocación al proyecto determinado. En el caso de créditos hipotecarios y de valores hipotecarios, se establece un plazo de 180 días corridos desde la emisión para integrar totalmente las inversiones, pudiendo ser prorrogado por única vez por un período igual o menor. Tras cumplimentar con lo estipulado, los fondos financieros gozarán de dos beneficios impositivos muy relevantes: no tributarán ganancias sino a través de los inversores participantes y éstos pagarán por las ganancias una alícuota reducida del 15% si la inversión persiste al menos cinco años, y del 0% si se extiende a 10 años.’, resalta el comunicado de prensa. La CNV informará a la AFIP cualquier situación de incumplimiento de los requisitos previstos por este régimen especial cuando no fueran debidamente subsanados dentro de los plazos estipulados a tal efecto [4].

 

En otro orden de temas, la prórroga del DNU 320/2020 (que a su vez había sido ampliado en su vigencia por el DNU 766/2020) por intermedio del DNU 66/2021, que extendió hasta el 31 de marzo próximo, el plazo para la suspensión de desalojos, prórroga de los contratos de alquiler, congelamiento de precios y determinó la subsistencia de la fianza, del pago de las deudas por diferencia de precios y por falta de pago y mediación obligatoria para los procesos de ejecución y desalojos, dictado a fines de enero pasado[5] y la reglamentación del art. 16 de la ley 27.551 por la Resolución General N° 4933 de la AFIP (18/02/2021) por la que se implementa el denominado “Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles” (RELI)[6], de la que damos cuenta - como anunciamos en el acápite previo - en esta edición del Suplemento en una separata especial, desató nuevamente un intenso debate sobre la reforma producida por la mentada ley y los posibles efectos - en distintos aspectos - de la norma del organismo recaudador[7].

 

A posteriori, a través de un comunicado, la AFIP aseguró que la implementación del Registro de Locaciones de Inmuebles permitirá que se simplifique el procedimiento para que los inquilinos deduzcan sus alquileres del impuesto a las ganancias.

 

Así se precisó que “los locatarios que declaren sus contratos en el registro podrán acceder a la deducción de hasta el 40% del monto del alquiler sin necesidad de presentar una factura emitida por el locador”.

 

Para no reiterarnos, remitimos a las publicaciones enunciadas en en las notas 4 y 6, pese a que es dable señalar que la furibunda campaña publicitaria negativa y derogatoria de la ley (timoneada por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires - CUCICBA -; el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina - CoFeCI - y el portal inmobiliario ZonaProp, que responde a los grandes jugadores del mercado y a la multimedia) encontró eco parlamentario en varios representantes de la oposición: el diputado Álvaro González, propone dos modificaciones, cambiar el plazo mínimo para el alquiler de un inmueble, que vuelva a ser de dos años como mínimo o consensuado por las dos partes (inquilino y propietario) y derogar la actualización anual de los contratos por la nueva fórmula (inflación y salarios), quizá junto al nuevo sistema de opciones de garantías, la piedra basal de la ley desde la óptica del interés de los locatarios; Alberto Asseff, y otros legisladores nacionales del interbloque de Juntos por el Cambio, postula, lisa y llanamente la derogación del instrumento y, por ahora, finalmente, existe un tercer proyecto que toca a la política de alquileres y fue presentado por el diputado Luciano Laspina y su colega de bancada Jorge Enriquez (Pro, C.A.B.A.), a mediados del año pasado. Además de derogar los artículos de la ley, lo que se busca es generar un mecanismo de incentivos para la construcción de viviendas destinadas al alquiler.

 

Resulta difícil creer que tras casi cuatro años de estudiar y congeniar muchos proyectos de ley presentados, una vez logrado el amplio consenso que obtuvo la ley 27.551, el bloque mayoritario en las cámaras del Congreso Nacional (y sus aliados) permita semejante desaguisado.

 

Lo que si es decisión tomada, es que una vez vencido el plazo fijado en el DNU 66/2021 (30/03/2021), el PEN no instará una nueva prórroga. Así lo anunció el ministro de ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, Jorge H. Ferraresi, quien confirmó que no habrá una nueva extensión del decreto de congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos. Y como alternativa se utilizarán las herramientas que generó la “nueva Ley de Alquileres”. “La Ley de Alquileres se reglamentó y los desalojos tienen que pasar por el Ministerio de Justicia para su mediación, ya no va a haber extensión del DNU”, dijo el funcionario.

 

Ferraresi resaltó que cuando venza el congelamiento se analizará el universo de familias vulnerables y entonces se decidirá si habrá mecanismos de ayuda para los inquilinos.

 

Mientras que por nuestro lado propusimos, ante la eventualidad del cese de la prórroga de los contratos de locación y sus precios estancados, que el Estado podría constituir un fideicomiso por vía del Banco de la Nación Argentina para atender las deudas y atrasos que generó la caída del empleo y de la actividad económica durante el último año atravesado por la crisis epidemiológica y que impactó fuertemente en los inquilinos (al igual que se hiciera con los deudores hipotecarios en épocas de la megadevaluación post estallido socio-económico de 2001/2002), el CoFeCi planteó una curiosa idea, el lanzamiento de una tarjeta similar a la del plan “AlimentAR”. “Proponemos que los inquilinos con necesidades para abonar el alquiler sean asistidos por el Estado Nacional a través de una ‘tarjeta AlquilAR’; de la misma manera que hace con las familias en sus necesidades alimenticias a través de distintos programas, como por ejemplo la tarjeta AlimentAR”, sugirió la entidad en un comunicado.

 

Y agregó que “esta iniciativa podría ayudar de manera específica a cada inquilino en situación vulnerable, sin perjuicio de distorsiones en todo el sistema de alquileres”.

 

Todavía dudamos si se trata de un proyecto pensado seriamente - ya que no se explicó como se generarían o de donde surgirían los fondos que atenderían el sistema, o, bien, una chanza de muy mal gusto proveniente de operadores del mercado poco afectos a considerar las necesidades de las familias que habitan nuestro suelo.

 

Como solemos reiterar, habiendo pocas estadísticas confiables, nos interesa reproducir una serie que elaboró el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec) por la cual de acuerdo a la encuesta de condiciones de vida, que relevó esa agencia, en 31 aglomerados urbanos, en el primer semestre de 2020, el 18,8% de los hogares son inquilinos. Del resto, el 62,2% son propietarios de la vivienda y del terreno, mientras que el 6,3% son propietarios de la vivienda solamente. Y otro porcentaje (10,7%) corresponde a quienes acceden a la vivienda sin alquiler (o a cambio del pago de impuestos o expensas) y a los ocupantes de hecho.

 

En cantidad de personas, dentro de los 31 conglomerados urbanos relevados por el Indec, los inquilinos suman 1,7 millones de hogares y alrededor de 4,5 millones de personas. En tanto, hay unos 5,8 millones de hogares propietarios de la vivienda y el terreno (lo que incluyen 18 millones de personas); otros 593.000 hogares que son solo propietarios de la vivienda (cerca de 2 millones de personas).

 

Según un relevamiento online realizado durante enero por la Federación Nacional de Inquilinos entre más de 2.800 casos, el 80% de los encuestados tuvo que recurrir a alguna forma de endeudamiento para sostener su vivienda.

 

Además, el 35,7 % afirmó no haber podido pagar enero o hacerlo parcialmente y el 57,1 % informó que hizo uso del decreto. Los datos surgen de la última encuesta mensual de enero de dicha agrupación.

 

“Si la persona se adhirió al decreto por no poder pagar su canon de manera íntegra, nada hace pensar que ahora va a estar en condiciones de hacerlo y menos con la deuda acumulada”, consideró Jose Luis Griselli, presidente de la Asociación en Defensa de Inquilinos (ADI), quien criticó que no se implementara algún plan de salida gradual del congelamiento.

 

Las insólitas estadísticas que proclama Cucicba, expresan que en enero del corriente año el 85 % de los inquilinos residenciales abonaron su canon, mientras que en los alquileres comerciales lo hicieron el 89 % de los locatarios. CoFeCi, por su parte, manifiesta que “solo el 5 % ha adherido al DNU para prorrogar el pago de sus obligaciones”. Huelgan los comentarios.

 

Otra de las incongruencias radica en que se viene difundiendo desde hace varios meses atrás un fortísimo aumento en los precios de los alquileres ofrecidos. El segmento en la Ciudad de Buenos Aires continuó en suba y evidenció un incremento del 8,7%, quedando por encima de la inflación, transcurridos los dos primeros meses de 2021, Así se desprende del último relevamiento del portal de avisos clasificados Zonaprop. Conforme el estudio, en el segundo mes del año se registró un aumento del 4,9% en los valores de la renta, a raíz de que el precio medio de alquiler ascendió a $ 49.896 por mes. Y añadió que en el último año, los precios de los alquileres registraron un incremento del 61,6% y se ubicaron en 25 puntos por encima de la inflación de 2020 (36%) [8].

 

Lo que nadie explica es como estando congelados los precios locativos desde marzo de 2020, prorrogados los contratos, suspendidas las ejecuciones de desalojos y supuestamente “retirados” de plaza innumerables inmuebles por el “efecto negativo y disvalioso de la nueva ley de alquileres” es posible afirmar tal dislate. Solo en las ecuaciones de los que pretenden manejar los valores y engendrar un pavoroso temor para inclinar la voluntad de la población, en pos de reclamar el fin de la ley 27.551, puede hallarse una respuesta. Sin embargo, es innegable que en los nuevos contratos los precios son más altos que en el año pasado, sencillamente porque los alquileres estuvieron, en promedio, por debajo de la inflación estruendosa de 2019, que llevó a uno de los índices históricos más bajos de rentabilidad.

 

Rentabilidad que, de igual modo, debería mensurarse adecuadamente cuando los precios relativos se estabilicen, por efecto de la sostenida baja de los valores del m2, después de la burbuja impulsada por los actores prominentes del sector a partir de 2017.

 

Sabido es que no es sencillo encontrar un justo equilibrio entre los intereses y necesidades de propietarios/locadores y su contraparte, los locatarios (en especial de inmuebles destinados a vivienda). De lo que si estamos persuadidos es que la solución no puede ni debe quedar en manos de los poderosos que concentran buena porción del “mercado”, por lo general más inclinados a la depredación de derechos que a una composición armónica y virtuosa. Del mismo modo que el Estado intervino por la emergencia, los poderes públicos deberían encausar una salida ordenada del escenario conflictivo.

 

La intervención estatal, tan denostada por los librecambistas que abundan en este campo y cuya voz es la que más repercute, es materia de disputa en casi todo el mundo desarrollado[9].

 

Así las cosas, en enero pasado se realizaron en la C.A.B.A. 1619 actos de compraventa, 229 más que en idéntico mes del año pasado, aunque el número sigue siendo inferior a la cantidad de compraventas que se realizaron, por ejemplo, en enero del 2002.

 

El Colegio de Escribanos de esta ciudad informó que la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el primer mes de 2021 una suba de 16,5% respecto del nivel de un año antes, al sumar 1619 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas trepó un 54,1%, con $ 15.094 millones. Es la segunda recuperación interanual en un lapso de 3 meses, si bien los registros siguen siendo bajos, de hecho la cantidad de actos de enero del presente año es aún más baja que la registrada en el fatídico enero del 2002, mes en el que se realizaron 1678 operaciones [10].

 

El monto medio de los actos fue de $ 9.323.425 (101.928 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): subió 32,3% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense mermó 8,9%, destaca Reporte Inmobiliario.

En enero, hubo tan solo 79 escrituras formalizadas con hipoteca bancaria. Por lo que la caída en ese sentido es del 28,9%.

 

“Los números de escrituraciones del año que pasó - aclara Reporte Inmobiliario - fueron sin dudas los peores de la historia. La cantidad de compraventas acumuladas en los doce meses del año, sumaron 18.756, un 43,9 % menos de las 33.411 registradas en el mismo período del ya magro 2019. Enero de este año muestra cierta recuperación pero la comparación con enero del 2002 sigue mostrando números rojos”[11].

 

En la Provincia de Buenos Aires, luego de un relevamiento a cargo del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires, se confirmó que durante enero de 2021 se realizaron 3839 escrituras, lo que implica una suba interanual del 53 % en cantidad de escrituraciones, ya que en el mismo mes del año pasado se habían concretado 2502. Distinta es la situación de las hipotecas, que tuvieron una caída interanual del 12 % y es con 143 la cantidad más baja registrada en enero de los últimos cinco años. Con respecto al monto total de las escrituras de compraventa en el primer mes del año, desde la entidad precisaron que fue de $ 16.603 millones, con un promedio de cada escritura de $ 4.325.078. Las cifras superan a lo escriturado en enero de 2020, ya que en aquel entonces el total fue de $ 7.464 millones. A la hora de hacer un análisis respecto a lo que fue la situación en diciembre de 2020, el resultado de enero no es bueno. Es que durante el último mes del año pasado se realizaron 12.560 escrituraciones. Por otra parte, las hipotecas no atraviesan un buen comienzo en este 2021. En enero fueron un total de 143 (sumando un monto de $ 2.674.767.961) lo que implica una caída del 12 % interanual en la cantidad de las mismas, ya que en igual período de 2020 se realizaron 163 (con un total de $ 1.069.684.970). La cantidad más alta de este tipo de operaciones se dio en 2018, cuando se realizaron un total de 3253[12].

 

Los edificios y conjuntos inmobiliarios sometidos al régimen del derecho real de la propiedad horizontal, por otra parte, mantienen sus problemas de sustentabilidad a raíz de que la inflación no facilita destinar una masa de dinero mayor de la recaudación de expensas acorde para los arreglos en partes y sectores comunes. Se hace lo que se puede, y el foco está puesto en acotar la lista de deudores en las liquidaciones mensuales de gastos. Que, corresponde dejar sentado, disminuyó en relación a los peores meses del aislamiento.

 

En estos días, se anunció un 32 % de incremento salarial para los trabajadores de edificios, que se espera que hagan subir las expensas entre un 16% y un 18% en total. El aumento acordado entre el sindicato de encargados de edificios (SUTERH) y las cámaras de administradores (los copropietarios no participan directamente de las negociaciones paritarias) se divide en cuatro tramos: 7% en abril, 10% en julio, 10% en octubre y 5% en febrero de 2022 (resta la homologación y publicación de la resolución por el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación).

 

Sin perjuicio de ello, a febrero último, en el acumulado anual, los salarios habían perdido 1,27 puntos y en el interanual 14,46 puntos porcentuales[13].

 

En términos generales, este es el panorama que configura el accionar de los operadores jurídicos y la abogacía especializada en las materias que nos ocupan. Similar, a grandes rasgos, al existente en el último trimestre del anterior año, pero con una luz esperanzadora puesta en la reactivación que en determinados nichos, supera los índices prepandemia. En la inteligencia que para alcanzar el ansiado despegue, vencer el aumento persistente de precios y costos y fortalecer nuestra moneda (despejándola de los intentos devaluacionistas y dolarizadores) en el marco de un proyecto industrialista, promotor de la agregación de valor y sostenedor de los ingresos de las familias, constituye la encrucijada de la hora.

 

Auguremos que el 2021 nos permita a todos, y particularmente a quienes recorremos nuestra apasionante profesión, retomar sendas de crecimiento, sin tener que sucumbir ante el flagelo de una nueva ola de contagios que empuje a nuestra alicaída economía a territorios aún más inciertos.

 

Entre tanto, nos despedimos con el ánimo de reencontrarnos en estas páginas - solo si Dios así lo decide - en los próximos meses. Hasta entonces.

 

[1] CAMARCO-Febrero 2021-Informe (ingresar)

[2] Informe Construya N° 239 - Marzo 2021.

[3] Índice Vivienda Multifamiliar Modelo Reporte Inmobiliario. (ingresar)

[4] Resolución General CNV 882/2021 (ingresar)

[5] Resqui Pizarro, Jorge C., Lo inexorable llegó: el DNU 66/2021 y la prórroga de la suspensión de desalojos, contratos de alquiler y el estancamiento de sus precios, 08/02/2021, elDial.com - DC2D4B.

[6] https://youtu.be/Ln_8YfnZ0Wg CAMESI- Alquileres.

[7] Ver nuestro trabajo La Resolución General N° 4933 AFIP: todo sobre la registración de los contratos de locación de inmuebles y sus consecuencias jurídicas/legales, tributarias, impositivas y económicas, 22/02/2021, elDial.com - DC2D54.

[8] Alquiler Precio promedio Ciudad de Buenos Aires Evolución Zonaprop (ingresar)

[9] https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/alemania-debate-por-el-precio-de-los-alquileres-y-como-hacer-que-sean-baratos-nid03032021/

https://www.lanacion.com.ar/propiedades/alquileres-como-en-argentina-otros-paises-del-mundo-estan-aplicando-limites-nid25022021/

[10] Cuadro Escrituras-Caba-enero-2021 Reporte Inmobiliario (ingresar)

[11] Escrituras-Caba-acumuladas-1998-2020 Reporte Inmobiliario (ingresar)

[12] Colegio de Escribanos de la P.B.A.- Estadística de Compraventas, según fecha de escritura 2021-1 (ingresar)

[13] Gráfico Escalas Salariales desde enero 2016 a enero 2021 Fuente Pequeñas Noticias (ingresar)

 

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